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    物业企业价格机制的完善

    摘要:
    发布时间:2011-12-18 22:20:13    查看:399

    物业企业管理价格机制的完善

    物业硬件的迥异、人员素质的参差,服务内容的不同、服务深度的差异,似乎都表明物业服务价格应当由市场决定,而非政府所能干预,但这仅仅是理想状态下物业管理市场的假设。现实中,物业管理市场“价格失灵”的天然缺陷,物业服务产品“准公共性”的基本特征,政府调控事关民生商品和服务的路径依赖,以及物业管理买卖双方的力量失衡,都决定了现阶段物业管理市场的良性运行离不开政府监管作用的充分发挥。在总结物业管理市场乱象,剖析价格机制失灵原因和评估价格管控政策得失的基础上,以敬重市场和鼓励竞争为前提,大家在进行完善物业管理价格机制的战略规划时,应当遵循的基本思路是:以消费理念培养为先导,理性认识物业管理价值;以服务成本定价为基础,建立成本价格联动机制;以前期物业管理为重心,严格实行收费核准制度;以价格公开透明为手段,推行价格定期公示制度;以扶持激励政策为保障,实行最低价格保护政策。

    以消费理念培养为先导,理性认识物业管理价值。

    当前我国的恩格尔系数依然较高,消费者趋向于将有限的收入用于支付能够给他们带来最大满足的衣食住行上,由于他们更多地基于习惯而非理性来判断物业管理的效用,对物业管理价值的认识误区导致物业服务需求的弱偏好,与其他生活必需品相比,物业服务消费自然居于次要的地位。要改变业主物业服务需求动力不足的现状,首先必须修正人们对物业管理的认识偏差,引导人们从财产价值的层面理解物业管理,告诉人们良好物业管理可以带来不动产投资收益的增加,从而在理性上接受合理的物业管理价格,逐步促进业主与物业服务企业价格共识的达成。

    以服务成本定价为基础,建立成本价格联动机制。

    物业服务价格的成本决定性和物业服务需求的相对恒定性,决定了物业服务成本是物业服务定价的基本依据。以服务成本定价为基础,预示着推广酬金制收费模式符合物业管理行业的本质特征和发展方向。从服务集成商的角度,物业服务企业最重要的功能是根据业主的需求组织物业服务的各种生产要素,由于没有固定资产、原料和存货等资金占用的压力,所以物业管理行业无需太多的资金投入,这种类似于按单定制的服务生产方式,经营风险相对较少,价值回报同样不能与高投入高风险的行业相比,以服务成本加酬金的定价模式也符合物业管理行业的国际惯例。以服务成本定价为基础,要求物业服务收费标准应当根据服务成本的变化及时作出调整,借鉴煤炭电力价格联动和原油汽油价格联动的做法,建立物业服务价格和服务成本联动机制,促使物业服务收费标准与劳动力成本和物价指数同步增长,还政府引导价以本来面目,以保证服务价格真实反映服务价值,真正实现物业管理市场的等价交换原则。

    以前期物业管理为重心,严格实行收费核准制度。

    在前期物业管理阶段,由于业主共同利益代表者缺位和建设单位初始定价权的优势,作为物业服务买方的业主无法行使竞价权,政府的介入是平衡市场各方力量的最佳安排。为防止建设单位滥用初始定价权,主管部门应当加强对前期物业管理招投标活动的过程监管,从源头上解决开发商滥用定价权导致的价格失灵,对采取低价中标、高价签约的不正当竞争行为的物业服务企业实行市场准入限制,严格实行普通居住物业和政策性住房前期物业管理收费标准的核准(或备案)制度。物业管理市场价格监管的重心在于前期物业管理阶段,一旦业主大会成立和业主委员会产生后,无论从敬重业主的自主选择权,还是从培育业主团体的自由竞价能力出发,政府部门都应当妥善处理好契约自由和行政监管的关系。

    以价格公开透明为手段,推行价格定期公示制度。

    业主和物业服务企业之所以在价格认同上存在较大的分歧,其主要原因在于物业服务产品的无形性和不可储存性,使得业主很难以可感知的方式体验物业管理并认为物有所值。公开透明物业管理的价格信息,除了应当按照政策要求做到物业服务收费明码标价以外,对于包干制的物业管理项目,物业服务企业还应当公开与收费标准相对应的物业服务标准,对于酬金制的物业管理项目,物业服务企业还应当明示物业服务支出中的各项成本构成以及定期财务审计的结果。推行物业服务价格的定期公示制度,有助于业主进行服务价格的市场比较,消除价格信息的不对称,提高业主物业服务费用的竞价能力;推行物业服务价格的定期公示制度,有利于业主理解物业管理的真实价值,增强与物业服务企业的价格认同,减少价格认识的误解,降低价格冲突的风险。

    以扶持激励政策为保障,实行最低价格保护政策。

    完善物业管理价格机制,应当实现传统的强制命令式的监管方式向现代的协助引导式的监管方式的转变,通过制定和实施一系列的价格扶持激励政策为物业管理市场的良性运行提供保障。针对物业服务成本缺乏弹性的问题,在短期内提高物业服务收费标准难度较大的情况下,降低物业管理的税负有利于减轻企业和业主的负担,政策改革的方向是:在包干制收费模式下,解决外包服务支出重复征税的问题;在酬金制收费模式下,解决物业服务支出免交营业税的问题。针对保障性住房业主物业服务费用承受能力差的问题,将住房保障从流通环节推广到消费环节,对保障性住房实行物业服务费用补贴,既能减轻业主的物业服务费用负担,也能保证物业服务企业的正常运营。针对当前普通居住物业和政策性住房违背价格规律的保守的价格政策,实行物业服务费用的最低保护价政策,一方面,可以抑制低端物业服务的过度供应,限制低于服务成本价的不正当竞争,另一方面,可以保证中低收入群众基本的居住质量,防止大面积“弃管”现象的发生

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