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    物业管理的价格机制调节功能的失灵

    摘要:
    发布时间:2011-12-18 22:17:03    查看:409
    格机制调节功能的失灵

    根据传统的经济学理论,在健全的市场机制中,价格机制与供求机制凭借竞争机制形成相互作用、相互制约的双向调节关系,价格机制通过价格的涨落调节商品供求的数量,促进社会资源的有效配置;供求机制通过供求数量的增减影响商品价格的水平,促进市场均衡价格的形成。从物业管理市场价格的三大乱象中,大家不难看出,以价格机制为核心的物业管理市场机制在实际运行过程中存在着“市场失灵”的困境:一方面,物业服务价格的稳定性过强,市场无法通过价格的升降及时有效地调节供求关系;另一方面,物业服务价格的敏感性过弱,市场无法通过供求关系的变化及时有效地调节价格涨落。无论是过强的稳定性,还是过弱的敏感性,在物业管理市场中,价格作为市场信号的作用被大大地削弱了,物业管理“市场失灵”的最直接的表象就是服务价格缺乏弹性,在这个意义上,物业管理“市场失灵”的本质特征是“价格失灵”。

    物业管理市场之所以出现“价格失灵”的现象,有其深层次的客观原因,为了便于研究,大家不妨以房地产行业为比较参照系,分别从市场的买方主体、产品的交易方式和价格的决定因素三个维度逐一进行分析。从市场的买方主体来看,房地产市场的买方主体为单个的不动产买受人,开发商与买受人之间是一对一的买卖关系,买卖双方意思表示一致就能迅速成交;而在建筑物区分所有的情况下,物业服务的买方是由全体业主构成的业主大会,相对于单个卖方的物业服务企业,代表众多业主的业主大会在进行包括服务价格调整在内的买方决策时,面临着表决程度复杂和协商成本高昂的难题,使得物业服务价格不可能像房地产价格那样依据供求关系的变化随时产生波动。从产品的交易方式来看,房地产交易是有形商品的一次性交易,买卖双方签约之后,卖方交付物业,买房支付价款,双方履约事项基本完成,合同目标基本得以实现;而物业管理是无形服务的持续性交易,物业服务合约的期限短则一年多则三至五年,买卖双方签约仅仅是履约行为的开始,签约时确定的服务价格在整个合约期内均受到保护,任何一方在合约期内擅自变动服务价格,都存在违反合约的法律风险。从价格的决定因素来看,房地产价格中的成本影响力较小,决定房地产价格的根本因素是供求状况,近几年房地产价格因为需求旺盛持续飙升便是明证;而物业服务价格具有成本决定性,无论采用包干制还是酬金制的收费模式,服务成本都是物业服务定价的基本依据,除房地产开发产生的增量房以外,物业服务的需求相对恒定,由于不存在房地产市场的开发周期问题,一旦市场上物业服务的需求增加,物业服务的供应跟进相对较快。服务价格的成本决定性和供求关系的相对恒定性,不仅有助于大家合理说明物业管理“价格失灵”的现象,而且有助于大家准确把握物业服务市场价格调控的政策走向。

    在前期物业管理阶段,物业管理市场“价格失灵”现象与建设单位滥用前期物业服务费用初始定价权直接相关。在房地产市场竞争压力较大的情况下,建设单位为了营销的需要,常常不惜将低于服务成本的物业服务费作为卖点,吸引了客户的目光以促成销售目标的实现。建设单位以向物业服务企业支付补贴为代价,维持前期物业管理活动,此举不仅助长了物业服务企业不正当竞争的风气,而且造成了业主低价优质的价格错觉,误导了消费者的价格判断,为日后物业服务企业与业主大会的价格分歧埋下了隐患。在房地产市场景气的情况下,物业服务费作为销售条件无足轻重,建设单位常常利用初始定价权尽可能抬高前期物业服务费的标准,此举在为与其关联的前期物业服务企业谋取利益的同时,也为日后物业服务企业与业主大会的竞价谈判创造了有利条件,但是过分高于服务成本的前期物业服务费用势必在市场比较中为业主所发觉,业主日后压低服务价格的诉求或拒交服务费用的反弹在所难免。由此可见,建设单位在前期物业管理阶段对初始定价权的滥用,不仅人为扭曲了价格机制,导致市场无法通过供求机制发现真实价格,而且其预先设立的不符合价格规律的价格标本,误导了消费者,增加了日后物业服务企业与业主大会进行物业服务价格谈判的成本。

    在日常管理服务阶段,物业管理市场“价格失灵”的现象持续存在,与物业服务企业利用信息不对称谋取商业利益的运营策略不无关系。在包干制收费模式之下,面对不断上涨的物业服务成本,考虑到提高物业服务收费标准的现实困难,大多数物业服务企业趋向于利用服务产品无形性的特点,选择人为压低成本的方式保证企业预期利益的实现,其结果必然造成服务数量的减少和服务品质的降低,并最终导致业主共同财产权益的贬损。在酬金制收费模式之下,无论基于固定酬金还是比例酬金的赢利方式,物业服务企业都缺乏控制服务成本的内在动力。采用固定酬金方式的物业服务企业,在酬金收益得到保证以后,往往倾向于将物业服务支出全部用完,以免由于物业服务支出的盈余导致日后预收物业服务资金的减少(即物业服务收费标准的下降);采用比例酬金方式的物业服务企业,为了获取较高的服务酬金,往往倾向于人为提高服务成本,有的甚至采取较为隐蔽的内部市场化的方式,通过外包业务给关联的专项服务企业谋取双重商业利润。由此可见,物业服务企业出于自身商业利益的考量,被动应对服务价格缺乏弹性的难题,在一定程度上强化了物业服务市场的“价格失灵”,使得价格机制在调节物业服务的供求关系、实现物业服务的资源配置和促进市场主体的公平竞争中核心支配作用无法得以实现。长此以往,不仅制约了物业服务市场的良性健康发展,也侵害了业主的共同财产权益。

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