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    沈阳物业管理——未来的力量

    摘要:
    发布时间:2011-12-15 9:32:54    查看:587

        摘要 : 物业管理服务与人民生活有着千丝万缕的联系,但物业管理的法律救助远远滞后于行业的发展,物业管理企业和行业的发展大多都处于瓶颈期,寻求物业管理行业未来的发展力量,业主自律、企业自律是物业管理业发展的内动力,国家立法、行业立规是物业管理业发展的外动力。法的精神将成为物业行业未来发展的强进推动力量。

        中国的物业管理行业已有 20 多年的历史,在社会发展中起到了重要作用,是房屋商品化、产权多元化、市场经济的必然产物,是提高城市管理水平、改变人居生活方式的历史进步。但因物业管理服务与人民生活有着千丝万缕的联系,加之业主重维权而轻履行义务的消费观念,特别是物业管理的法律救助远远滞后于行业的发展,物业企业被包围在各种各样的纠纷与诉讼之中,诸多原因使得企业主营业务多处于亏损运营的状态,物业管理企业和行业的发展都处于瓶颈期,寻求物业管理行业未来的发展力量,唯有法律的精神浸润。

        一、“ DNA ”&“血缘亲子”

        沈阳物业管理企业与地产企业有一种“说不清,理还乱”的微妙关系。因为,业主认为物业管理企业承担地产企业的售后服务,是从属的父子关系。事实上,在相当数量的物业管理企业肌体里的确清晰可见地产企业的“ DNA ”遗传因子,因此也出现了好的地产企业有好的物业管理企业,差的地产企业滋生差的物业管理企业;还有儿子必须承担为老子偿还“债务”的义务,最令物业企业头痛的就是因房屋质量引起的不交管理费纠纷,老子的错,儿子担着 ; 也使得一些恶意不履行交费义务的业主,故意把不相干的问题往一起扯,如 : 未签物业合同,没成立业主委员会,维修基金没落实,幼儿园收费高,智能化系统开通晚,房屋返潮、长毛、透寒、渗漏等等。总之,各种牵强的理由都可以成为不交费的借口。而实际上,这些与物业管理服务并没有多大的关系。如果物业管理企业与地产企业不是“血缘亲子”关系,而是通过市场招投标进入的,问题可能就很好解决。

        2003 年 9 月 1 日全国开始实行国务院颁发的 《 物业管理条例 》 ,要求物业管理项目进行招投标,但实施中流于形式,暗中议标的多,真正意义上的通过招投标接管物业管理项目的可谓龙鳞凤爪。据不完全统计,物业纠纷 70% 是来自于地产的原因,而真正属于物业管理服务不到位引起的不足 16% 。物业管理招投标是行业市场化的必然要求。 《 物业管理条例 》 已实施两年了,过渡期可谓充分,地产企业、物业管理企业、主管部门都应正视这种市场化的转变,新的管理项目必须实施强制的市场准入。而少量的行政主管工作人员难以顾及,有效的管理办法就是与开发立项捆绑打包一并监管,使儿子脱离老子成为可能。也只有这样,才能在从源头上理清地产与物业的责任,才能有效地制止因房屋质量、开发配套等引起的纠纷,让物业管理企业能够“放下包袱,轻装前进”。

        二、“不完全市场”&“不完全法人”

        因为有了上述的近亲繁殖,物业管理行业与物业管理企业就处于一个不完全市场化与不完全法人化的状态。物业企业依附于开发商,独立的市场扩张能力受限于开发商。地产品牌大 , 其物业管理企业的品牌就大,物业管理企业承载着对地产企业的产品、品牌、理念的弥补、延伸、诠释的附加义务,而找不到物业管理企业自我存的真正价值。但市场经济的发展,业主体验感受的选择,以及物业管理行业进入品牌发展时代,就决定了物业管理行业必然向充分市场化的转变。无论是提供物业管理服务的物业管理企业,接受物业管理服务的业主,还是物业管理行业主管部门,都要认清这样的变化。

        大家现在面对的是这样的一种现状 : 首先是行政主管部门该介入的招投标却介入不得力 , 而该放开的属于完全市场行为的物业费价格,行政主管部门却抱着不放。与民生日日有关的粮油都放开了,天下也没有大乱,但物业收费还要行政主管部门审定和引导价格,既然是行政主管部门在定引导价,就应有与之匹配的系统支撑规定,不然的话,就会出现行政作为不当和不作为而引起物业管理纠纷。

        其次是业主委员会只显示半个身份,只能起到解除物业管理合同的权利 , 却承担不起业主不交费的责任义务,而物业管理企业只收费不服务肯定不行,这是因为物业管理企业要接受市场经济的淘汰,而业主委员会不作为由谁来监管?一个不能完全履行权利义务的特别组织,却要与一个能够履行权利义务的法人单位签订经营合同,存在履行义务不对等。如果在一个完全的市场机制环境下,应该依照行业制定的服务等级标准,有组织的进行业主满意度测评,由主管部门或专业的行业协会决定物业管理企业的进退去留问题。

        再次是物业管理企业是不完全法人。物业管理企业同样是企业,为什么要公开自己的经营账目?不能把一个企业的一种非常规的创新尝试,演变成行业的规定,这对物业管理企业不够敬重。大家应该在市场规则下,敬重企业法,共同审视以往对物业管理企业的要求的合法性。如果公开账目是对物业管理企业的自律要求,大家应该拿出精力,来建设行业自律的规则,搞出物业管理行业的资质、定额、取费、利润的规范,让企业和业主去选择包干制或佣金制管理形式,不用公布账目,业主和企业都明明白白我的“薪”!

        经过 20 年的发展,完全市场化呈必然趋势,物业管理企业的企业性质日显凸出,与物业管理行业发展相关的规则、法律、主管部门都要面对市场的洗礼和调理,还其完全法人的身份。

        三、“司法缺失”&“他动力”

        在司法缺失下的物业纠纷的庭审,一些判决会把物业管理企业当成“唐僧肉”。因为沈阳物业提供的产品具有准公共性的,承载社会基层组织的要素。正是这样的因由,人们偏颇地认为我交了物业费,物业管理企业就应该“包治百病”,“包打天下”,“包揽责任”。车碰了要赔 ; 人死了要赔;家被盗了也要赔等等。譬如,小区停车场“保管与非保管”关系的界定,没有一个专门的法律适用,而是靠司法审判说明,同时还取决于当事人、法官、律师对物业的了解程度,对法规的理解,甚至出现业主一边倒的呼声,众多的物业管理企业在机动车被盗的赔偿责任追究中,陷入不公平的索赔纠纷中。停车场机动车被盗问题,已成为物业管理行业一大公害,成为阻碍物业管理行业健康发展的热点和难点。从市场交换的平等性、公平性、合理性来认识,小区的停车场每次收取机动车辆停放费 5 元、 10 元、 15 元,考虑成本和保管责任,最多只能相应地保管摩托、 5 万小型人货车、 10 万经济轿车。要以十几块钱来保管 100 多万元的奔驰或宝马车,显然不符合市场经济的价值规律,因此,小区内的停车场收取的是停车位的有偿使用费。另外,业主在小区停车后是自己拿钥匙并可以随时将车开走,其控制权没有交付停车场,保管合同关系的构成要件条件不成立,进而不承担保管丢失的赔偿责任。随着对 《 物权法 》 的深入讨论,人们对于小区地面停车有了较明晰的认识,但是对于日益发展的小区地下停车及产权仍缺乏明确的法律界定,还是为日后的物业管理留下纠纷的隐患。

        物业管理企业是企业,不是职能部门,更不是政府。企业的任务一是生产产品,二是服务客户,三是创造效益。就物业管理企业而言,它的产品就是劳务,它的客户就是业主,它的服务项目、范围、标准等都由对双方同样具有约束力的合同来明确。在实施合同中,既不能缺位,也不能越位,必须按照“受委托、按合同、有偿服务”的原则去履行合同。合同以外的一切,业主享有自治权。物业管理企业的有限责任是国家法律授予的,是因为物业管理企业管的是小区“公共秩序维护”,不对业主人身和财产负有看管和保险义务。然而,物业管理已经发展成今天这样的普遍的消费现象,很多人的法律意识并没有普及到同等程度,仍习惯于已成为历史的房屋管理福利政策。从物业管理工作实践和建设物业发展的法律环境出发,建议物业法规研究部门能够先行出台物业保安工作的细则,明确管理责任。

        物业管理企业没有执法权,小区内又是执法的盲点,有的业主回到小区后,就认为自己有了特权。其实,人们缺少的是“他动力”约束,“他动力”即外部事务“强加”的动力。这种动力或是一种强制性的命令,或是循循善诱的劝诫,或是舆论导向,或是无形当中形成的向心合力。当人们对某些现象和行为表现出极大的兴趣与热情时,每每会出现一种“他动力”,进而将这种力量逐步演变成约束自己的行为而最终形成一种习惯的时候,物业管理企业才获得走出瓶颈的外部环境。业主自律、企业自律是物业管理业发展的内动力,国家立法、行业立规是物业管理业发展的外动力。法的精神将成为物业行业未来发展的强进推动力量!

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