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    金莎9159:开发企业在前期介入中的角色处理

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    发布时间:2013-7-22 8:31:55    查看:430
                开发企业在前期介入中的角色处理—金莎9159

      (一)超前介入中的“主角”
      超前介入的物业管理企业并不一定就是前期及后期物业的当然管理者,特别是房地产开发企业决定招标选聘时。因此,在超前介入阶段物业管理只是起辅助作用,这时的“主角”是房地产开发企业而非物业管理企业。所以,在这一阶段,开发企业可聘请物业管理企业或其人员或物业管理专家就有关问题进行咨询。在工作中,应注意如下问题:
      1、立项决策阶段
      房地产开发企业在进行市场调研和项目可行性研究评估时,听取物业管理人员或专家对该项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平,周边物业管理概述以及日后的物业管理、服务内容、服务标准及成本、利润测算等方面的参考建议,必要的话可让其就该项目今后的物业管理构想提出书面咨询报告,以便在决策时综合考虑包括物业管理在内的各方面的意见,减少决策的盲目性和主观随意性。
      2、规划设计、施工安装和竣工验收阶段
      这几个阶段,已涉及到项目的实质性开发。此时征询物业管理人员的好处在于:物业管理人员对物业在使用与管理过程中细节问题的发现与处理有着特殊的敏感性和应变力,他们的改进意见或建议更易贴近业主的实际需求,更能直接地把以往开发中“先天不足”所造成的后果反映出来,以防患于未然。但由于超前介入中设计人员、监理人员、开发企业以及物业管理人员都要参与开发过程,在发生问题时容易产生扯皮推诿,从而产生监管部门多而监管力度差的现象,造成质量难以提高的局面。因此,开发企业在这几个阶段应协调好各类人员的关系,尤其是对物业管理人员。要把握好他们是“配角”的定位,明确其责任,规定其处理问题的程序,严格按照程序与职权行事,以避免“越权”和推卸责任现象的发生。
      (二)前期管理中的“配角”
      在物业前期管理中,开发企业已与物业管理企业签订了委托管理的合同。物业管理企业依法拥有该物业的管理经营权,故此时物业管理企业处于主导地位,而开发企业则饰演“配角”。
      在这一阶段,出于自身利益的考虑,开发企业选聘物业管理企业的出发点至少是应保证物业在正式出售前、交付使用后的保修期间能平安过渡,凭借对前期管理合同有关内容的精心设计和实施中的有效监管来保证前期物业管理达到一定水平。因此,此时开发企业应配合和监督物业管理企业的工作,从而圆满完成物业开发的全过程。
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