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未来中国物业管理的市场走势

628  2011-12-16 16:41:38
1、未来3~5年是中国物业管理的“战国时代” 自建自管的发展模式造成整个物业管理行业企业数目多,平均每一个企业的管理规模小,管理质量差,市场化程度低,物业管理的品牌效应差等。由于物业管理行业的门槛较低,物业管理的市场化未能全面启动,全国城市,特别是中小城市,物业管理企业的数目仍在急剧上升。这种趋势在全国又加剧形成了众多的、区域性的、封闭性的物业管理市场。 但物业管理发展到今天,其发展状况已发...

1、未来3~5年是中国物业管理的“战国时代”

  自建自管的发展模式造成整个物业管理行业企业数目多,平均每一个企业的管理规模小,管理质量差,市场化程度低,物业管理的品牌效应差等。由于物业管理行业的门槛较低,物业管理的市场化未能全面启动,全国城市,特别是中小城市,物业管理企业的数目仍在急剧上升。这种趋势在全国又加剧形成了众多的、区域性的、封闭性的物业管理市场。

  但物业管理发展到今天,其发展状况已发生了明显的变化。虽然物业管理是一种微利性行业,但较低的行业风险和较低的行业门槛仍会吸引大量资金和人才的进入。资本对利润的追逐,加深了物业管理企业之间的竞争,必然会推动物业管理的市场化进程,促进物业管理品牌化格局的尽快形成。一些物管企业通过市场获得更多的物业,形成规模效益和品牌效应;另外一些物管企业可以通过兼并、联合和重组等方式,形成规模化管理和企业集团,以增强企业的竞争力。通过市场洗礼,最终会形成少数物业管理企业占据大部分物业管理市场的格局。

  经过市场的洗礼,少数品牌物管企业占据大部份物管市场份额,使物管行业的竞争门槛自动加高,行业的竞争更加激烈而且层次更高。这种状况会使一般的企业不敢介入或者已经无法介入物管行业,行业发展的大局已定,行业间重新洗牌的可能性减少。

  目前,全国物业管理市场处于一种一触即发的状态。这种市场化的导火索一旦点燃,整个物管市场则会烽烟四起。大家可以预测,未来3~5年是中国物业管理市场的“战国时代”。到2005年末,全国性的物业管理品牌格局将基本形成,届时,一个企业再想进入物管市场,分得一杯羹,困难更大,为时已晚。所以,对一个物管企业而言,目前是抢占物管市场的最佳良机。

  2、写字楼市场化程度低,高档商品住宅市场化程度高

  写字市场化程度低、高档住宅市场化程度高的状况预计在未来相当一段时间里仍会保持。从目前物业管理市场的分析来看,写字楼物业管理费定价标准较高,而且写字楼面向的是商业用户,收费反而容易。同时,又由于智能化设施、设备的运用,写字楼的管理反而容易,成本又较低。因此,写字楼的物业管理有很高的利润。目前,全国写字楼的物业管理全面飘红,在一定程度上就说明了这个问题。如果说,在物业管理中还有暴利的话,这就是写字楼的物业管理。

  写字楼往往是出租型物业,是单一业主或业主数目较少。这种情况使业主的意愿较易实现或得到表达。由于写字楼的物业管理利润较高,驱使写字楼的业主自己成立物业管理企业进行管理,以免“肥水流入外人田”。在物业管理市场化方面,写字楼业主一般是聘请专业的顾问企业进行顾问管理,而不是聘请别的企业进行全委管理。

  目前,高档住宅的物业管理尚有一定的利润空间,对物业管理企业有很大的吸引力。同时,由于高档住宅是一种完全市场化的物业,业主数目较多,业权分散。这种情况要使业主的意愿得到实现或表达,只有通过物业管理的招投标方式来实现。房地产开发商在前期物业管理中选聘优秀的物业管理企业主要是为了增加卖点,满足众多业主对物业管理的需求。业主委员会重新选聘物业管理企业是为了实现或表达全体业主的意愿。鉴于此种情况,未来高档住宅是市场化程度最高的物业。

  此外,一些档次较低的物业,如低档住宅、工业厂房等,由于物业管理费定价较低,业主经济承受能力有限,管理难度大等,对市场化的物管企业吸引力较小,这类物业的市场化程度不会太高。

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