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推行规范化物业管理工作基本常识

710  2012-02-25 16:39:02
1、什么是物业管理?物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。2、什么是业主?业主在物业管理活动中享有哪些权利,应履行什么义务?房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利:(1)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;(2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议...

1、什么是物业管理? 物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2、什么是业主?业主在物业管理活动中享有哪些权利,应履行什么义务? 房屋的所有权人为业主。 
   业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(1)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
(2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(4)参加业主大会会议,行使投票权;
(5)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
(6)监督业主大会和业主委员会的工作;
(7)监督物业管理企业履行物业服务合同;
(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;
(10)法律、法规、规章规定的其他权利。

业主在物业管理活动中,应履行下列义务:
(1)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(3)实行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(4)按照有关规定交纳专项维修资金;
(5)按时交纳物业服务费用;
(6)法律、法规、规章规定的其他义务。

3、物业管理区域如何划分? 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域由房产行政主管部门根据下列因素划定:
(1)业主共用供水、排水、供电、供热、消防等设施设备;
(2)属于一个自然街坊或者封闭小区;
(3)有关居民委员会的设置情况。

4、首次业主大会如何召开? 物业管理区域内,入住率超过50%且业主要求成立业主大会的,应当在县区房产行政主管部门引导下,由进行前期物业管理服务的企业会同建设单位(包括公房出售单位)、业主代表组成首次业主大会筹备组,组织召开首次业主大会。前期物业管理服务企业不召集首次业主大会的,在县区房产行政主管部门引导下,由业主召集。

5、业主在首次业主大会会议上的投票权数如何确定? 住宅物业业主在首次业主大会上的投票权,按套计算,有单独房屋产权证的一套计一票。非住宅物业业主在首次业主大会上的投票权,按物业建筑面积计算,不超过100平方米有单独房屋产权证的计一票;超过100平方米的,每超过100平方米增计一票。一个业主所持的投票权最高不超过全部投票权的30%。

6、在物业管理活动中,业主大会应履行什么职责?
(1)依法制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
(2)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
(3)选聘、解聘物业管理企业;
(4)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

7、在物业管理活动中,业主委员会应履行什么职责? 业主委员会是业主大会的实行机构,履行下列职责:
(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(4)监督业主公约的实施;
(5)业主大会赋予的其他职责。

8、业主委员会选举产生后,如何办理备案手续? 业主委员会应当自选举之日起30日内,将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员基本情况等材料向物业所在地的县区房产行政主管部门备案,并在物业管理区域内公示。业主委员会备案的有关事项发生变更的,应当重新备案和公示。

9、担任业主委员会委员应具备什么条件? 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

10、在物业管理区域内,物业管理用房如何配置? 建设单位应当在物业管理区域内无偿配置物业管理用房。建筑面积10万平方米以下(含10万平方米)的,按照建筑面积的4%配置,但不得小于100平方米;建筑面积超过10万平方米的,超过部分按照3%配置。规划行政主管部门在审批建设项目和规划验收时,应当予以审核。

11、如何选聘物业管理企业? 业主大会可以通过公开招标或者根据业主委员会的推荐选聘物业管理企业。业主委员会向业主大会推荐候选物业管理企业时,应当至少推荐3个以上具备资质条件的物业管理企业。 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业实施前期物业管理的,住宅物业及其同一物业管理区域内非住宅物业的建设单位,应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3人或者建筑面积小于2万平方米的,经物业所在地的县区房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

12、物业管理企业提供的物业管理服务事项主要包括哪些内容?
(1)物业共用部位的维护与管理;
(2)物业共用设施设备及其运行的维护和管理;
(3)公共区域保洁服务和公共绿地的养护管理;
(4)物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务;
(5)物业装饰装修管理服务;
(6)物业管理档案资料的管理;
(7)物业服务合同约定的其他事项。

13、在物业管理活动中,物业服务费用如何缴纳? 业主应当依照物业服务合同的约定,按时交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。已售出的空闲物业的物业服务费用由业主交纳。 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

14、在物业管理区域内,业主或者使用人有哪些禁止行为?
(1)破坏房屋承重结构,破坏房屋外貌;
(2)违章搭建建筑物、构筑物;
(3)占用通道等公用场地;
(4)存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;
(5)损坏绿地、树木和绿化设施;
(6)乱抛乱堆垃圾、杂物;
(7)排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声;
(8)擅自设置营业摊点;
(9)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;
(10)擅自饲养家畜、家禽;
(11)法律、法规、规章禁止的其他行为。

 15、确需改变物业管理区域内公共建筑和共用设施用途的,如何办理有关手续? 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当依法到规划、房产行政主管部门办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论通过后,由业主委员会依法到规划、房产行政主管部门办理有关手续。

16、什么是物业专项维修资金? 物业专项维修资金是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修及更新、改造资金。物业专项维修资金属业主所有。

17、在物业管理区域内,哪些业主应缴存专项维修资金? 物业专项维修资金以一个物业管理区域为管理单位,按幢设账,核算到户,专款专用。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业,应当按规定缴存专项维修资金。

18、在物业管理区域内,物业维修养护责任如何界定? 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护。责任人不履行维修义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。 物业应当定期维修养护。业主对其自用部位和自用设施设备实施维修养护,费用自理。物业管理企业对共用部位、共用设施设备负责维修养护。属人为损坏的,由责任人承担维修养护责任。因维修养护不及时,给业主造成损失的,应当承担赔偿责任。 物业维修养护时,有关业主应当给予配合。因有关业主拒绝配合造成其他业主、使用人物业损坏及其财产损失的,应当承担修复或者赔偿责任。

19、中心城低保户和困难户的物业服务费享受哪些优惠政策,如何办理? 低保户和困难户的物业服务费实行财政补助,凭缴费收据到民政部门领取。东城地方住宅小区由市财政负担;开发区住宅小区由开发区财政负担;西城地方住宅小区由东营区财政负担;油田住宅小区的低保户和困难户由胜利石油管理局负担。低保户和困难户由市民政局和总工会确认。

20、《山东省物业管理服务质量规范》(DB37/T523-2005)对一级协助维护公共秩序物业服务标准是如何规定的?
(1)公共秩序维护人员受过相关安全护卫常识与技能培训,持证上岗;以中青年为主,身体健康,责任心强,工作认真负责,体态良好;每周定期参加安全保卫常识与技能的岗位培训,掌握基本安全护卫技能,能恰当地处理和应对护卫工作,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备,熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案,定期进行实战演练;上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服,器械佩戴规范,仪容仪表规范整齐;当值时坐姿挺直,站岗时不倚不靠;会讲普通话;配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
(2)物业区域各出入口24小时值班,其中主出入口双人值勤,6:00——20:00设立岗,并有详细交接班记录;对不熟悉人员进入,可通过对讲系统联系业主,决定是否放行;对装修人员实行临时出入证管理,对其他劳务人员实行登记;对进出车辆实行证、卡管理;保持出入口环境整洁、有序,道路畅通;对大型物件搬出进行记录。
(3)根据物业特点,制定详细的巡逻方案,原则上每2 小时巡查一次,重点部位增加巡逻频次,有巡逻记录;在遇到异常情况或住户紧急求助时,巡逻人员5分钟内赶到现场,并采取相应措施。
(4)设有监控中心的,应对控制设备做好维护保养,并保证24小时开通,监控人员不得擅离职守。
(5)有火、水、警应急预案,每年应组织不少于1次的应急预案演习。
(6)物业区域地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,车辆行驶有规定路线,车辆停放有序;有专职人员巡视和协助停车事宜。收取车辆看管费的车库24小时有专人管理,车库内配置道闸和监视系统,地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,照明、消防器械配置齐全,车辆停放有序;车库场地每日清洁1次,无渗漏、无积水,通风良好;无易燃、易爆等物品存放。

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