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“民主式”的法国物业管理——金莎9159

498  2011-12-20 10:55:22
  在法国,房地产商在卖出第一间商品房前必须为自己的楼盘“配备”一个物业管理企业,对物业企业的选择往往是随机的,其标准通常是“就近”或“口碑”。大部分业主按规定期限入住后,物业企业开始运作,而房地产商原则上则从此与物业企业“两不相干”,物业企业的“新老板”变成“业主大会”,它将以经理人的形式不折不扣地实行业主大会的决议。  业主们入住三个月后,物业企业以召集人的身份向所有业主发函,通知召开业主大会...

  在法国,房地产商在卖出第一间商品房前必须为自己的楼盘“配备”一个物业管理企业,对物业企业的选择往往是随机的,其标准通常是“就近”或“口碑”。大部分业主按规定期限入住后,物业企业开始运作,而房地产商原则上则从此与物业企业“两不相干”,物业企业的“新老板”变成“业主大会”,它将以经理人的形式不折不扣地实行业主大会的决议。

  业主们入住三个月后,物业企业以召集人的身份向所有业主发函,通知召开业主大会。会议通常在物业企业总部举行,也可根据需要另选处所。如住户因故不能出席,则可指定他人与会代其行使投票权,但必须事先向物业企业邮寄授权书,指明某人在该次业主大会上全权代表他的利益。

  由于业主大会关乎切身利益,住户们往往宁可错过“约会”,也要亲往参加业主大会。在很多法国人眼里,业主大会既是物业管理监督会,又是左邻右舍相互认识、增强感情的碰头会。

  按照法国物业管理法规,业主大会的第一项议题必然是选举业主大会主席和副主席,以便主席主持此后的业主大会。主席和副主席必须是业主,其人选的产生往往是热心业主毛遂自荐,并由全体与会者举手通过。主席根据物业企业事先准备的会议议程表掌握会议进程,并负责维持会场秩序。

  许多法国人认为,业主大会是西方民主制度在百姓日常生活中的最佳体现――大会犹如一个微缩议会,主席在主持会议时不乏议长的派头,业主们则在体验“民间议员”滋味的同时牢牢地将物业管理权掌握在自己手中。

  大会的第二项议程通常是物业企业主管先容情况,并向大会提交物业管理合同及下年度物业预算。其内容大体可分为三部分:前一段时间物业开支,房屋维护中存在的问题及业主们就相关问题提出的书面建议或申请,物业企业在未来年度内的开支计划。如同实行经理向董事会述职,业主们此时必须保持安静,并仔细听讲,因为物业企业的每一项活动都牵涉到业主们的钱袋子。

  物业主管讲话结束后,主席宣布进入第三项议程:业主们就存在的问题自由发表言论。大到房屋结构出现问题,小到门房态度不好,业主们无所不能谈。此时,会议大厅可能一下子就炸开了锅,如果没有主席维持秩序很可能乱套。业主们可以对物业企业的管理失误提出尖锐批评,可以要求删减某项物业设施,也可以对今后的物业管理提出合理化建议,甚至可以要求更换物业负责人。用业内人事奥利维埃若斯兰先生的话说,虽然法国的物业管理模式行之有效,但法国人“永远不会满意”。他认为,正是法国人的“苛刻”,造就了这种“一切为了业主利益”的物业管理模式。

  自由讨论结束后,大会进入表决程序。表决内容包括是否同意物业企业的述职报告、是否接受物业企业的合同,是否同意下年度物业预算、是否批准需要追加预算的新工程等。与会业主以举手的方式进行表决,物业企业记录表决结果并实行有关决议。

  至于确定表决是否有效的标准,法国物业管理界引入了“千分之一”这一概念。物业企业通常把一栋大楼的居住权分为一万份(也就是说全楼居住面积总和是一万个“千分之一”),楼内各个房间以居住面积为基础,根据楼层和朝向不同,拥有一定的“千分之一”数。从根本上说,房产商卖的就是“千分之一”数,某位业主的“千分之一”数越高,他的购房款交得越多,他所拥有的表决权也就越大。

  至于表决的标准,法国物业界的习惯做法是将所需表决问题分3个层次,并有物业管理法规明确规定其评判标准:一般问题如增加小型维修项目,只需超过与会业主“千分之一”数的简单多数即可通过;重大问题如批准物业企业合同及预算,需要投票赞同者的“千分之一”数超过大楼总“千分之一”数的一半方可通过;特别重大问题如大量增加年度预算,则需投票赞同者数超过大楼总“千分之一”数的2/3方可通过。

  业主大会的最后一项议题往是选举几名业主组成“业主委员会”,这些委员将代表所有业主的利益,定期或不定期与物业企业沟通提出意见或建议。“业主委员会”成员的工作都是义务性质,并不收取佣金,但他们在金额不高的项目上有决定权,物业企业通常须实行“业主委员会”的决定。

  第一次业主大会确定了业主们管理物业的基本架构,此后类似的大会将每年举行一次。业主大会结束后,物业企业以邮寄文件的形式向所有住户传达会议结果,其中包括那些因故错过会议的业主。

  当然,业主大会只是决定大楼在物业方面的大政方针,而日常的物业管理则完全交由物业企业处理,其业务包括大楼主体维修、电梯维护、楼道清洁、设置门房、车库管理、倾倒垃圾、交纳除居住税外的各类捐税、代表业主向保险企业索取赔偿等,其范围几乎包括与住房有关的各个方面。

  物业企业根据业主大会通过的物业预算,每季度向业主收一次物业费,某年度内的头3个季度收该年度预算的1/4,最后1个季度则视全年物业支出情况多退少补。

  在收费方面,法国物业企业并不根据“平米标准”收费,巴黎市区某一栋豪华公寓的“平米物业费”不一定比外省某栋破楼高。物业企业收费的标准只有一个:本年内干了多少活以及随之消耗的人工费。当然,物业企业大部分的收费项目都须在物业预算里列出,并经业主大会批准。物业经理人那迪娜马丁女士指出,法国政府对物业收费标准有一整套管理方法,有专门机构不定期检查物业企业账目,绝对禁止物业企业乱收费,更不允许物业企业搞欺诈活动(如同房屋维护企业签定含回扣的合同),一经发现便严惩不严惩不贷,甚至吊销营业执照。

  大部分物业企业并不靠收取管理费赚钱,因为在政府部门严格审查下,管理费大多被作为工资支付给企业员工。马丁女士透露,物业企业真正的生财之道有两个:一是投资。由于大部分物业企业兼管多座大楼,它们所收取的大修基金以及每季度初收取的物业费总和数目惊人,这笔钱通常被投入收益不高但风险也很小的领域,以保证物业企业有一笔稳定的收入。对于物业企业的这种做法,严格意义上讲属于“非法挪用资金”,但法国政府基本上默认这一行为,也没有公布特别规定加以制止。

  二是房屋租赁中介。许多业主买房只是投资的一种手段,他们通常将房屋简单装修并通过物业企业将其租出去,物业企业则每月提取固定的手续费。这属于物业企业的合法“外快”。

  既然是“民主式”物业管理,法国业主更换物业企业的事是司空见惯的,条件有两个:一是更换物业企业的决定必须在一年一度的业主大会上做出,而且投票赞成的“千分之一”数必须超过大楼总“千分之一”数的一半;二是“业主委员会”必须事先与大部分业主联系,并提前选择好下一家物业企业。

  法国政府规定,所有商住楼必须由物业企业承担物业管理,不许有断档时间,否则处以重罚。

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