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沈阳物业管理企业社区管理的五大要件

689  2012-08-06 14:49:23
沈阳物业管理企业社区管理的五大要件一、通过法律或契约确立财产权和收益权。对私有财产的漠视是中国历史的传统,现代社区分裂最主要的动因仍然在于业主认为自身的财产权得不到保护。其实,任何市场经济行为,都需要基本地对市场主体和利益相关人自我保存的机制,作为社区管理也不外之,如果物业管理的收费对业主的自我生存都形成了经济压力,则是杀鸡取卵、竭泽而渔;反之如果物业管理放弃自己的生存权而对诸如财产保险保管上提出...

              沈阳物业管理企业社区管理的五大要件

一、通过法律或契约确立财产权和收益权。对私有财产的漠视是中国历史的传统,现代社区分裂最主要的动因仍然在于业主认为自身的财产权得不到保护。其实,任何市场经济行为,都需要基本地对市场主体和利益相关人自我保存的机制,作为社区管理也不外之,如果物业管理的收费对业主的自我生存都形成了经济压力,则是杀鸡取卵、竭泽而渔;反之如果物业管理放弃自己的生存权而对诸如财产保险保管上提出无限制的承诺,则又是危如累卵、饮鸠止渴,所以,社区管理的确需要社区组成者之间具有一定的公平交易关系及相互谅解。然后在财产权保障之外,则是要在社区管理中解决好现代管理的基本问题:谁创造了财富,又如何分配?社区当中,业主就是股东,物业服务人员就是员工,社区管理者则是经理阶层,从生产环节转移到分配环节进行关注,才能带来社区管理质的飞跃。
    二、社区开发的自我战略定位。大家需要去建立一个社区管理的模型,并能发现多重因素掺杂其中:地区规划、开发建设周期、人文环境和政治经济条件是宏观因素;开发商的实力,物业企业的竞争力,政府的干预和社区学问是中观环境因素;业主个性与社会地位、社区组成者的素质高低及相容性、具体的房屋质量瑕疵则是微观因素。三大类因素相加相乘相积分,所表现出来的社区形态就会千差万别,更会形成一个动态的过程,从上述因素当中寻求机会,认识威胁,突出优势,克服弱点,社区管理需要关注向前溯三到五年乃至更长时间形成的一些根源性问题,同时向后形成完整的计划与规划,而尽早从一些牵扯不清的纠纷泥潭中摆脱出来。众多遗留问题的解决需要相当的资源与能力,这就更加对社区管理者是一个全面的考验。
    三、专业物业管理的现实路径。在当前社会变革如此剧烈的条件下,大多数物业管理企业退而居其次,满足于"物业服务"而沾沾自喜,的确让人感到一种令人惊异的乐观情绪。当然,纯粹从短期的利润角度考虑,这些做法应属明智而审慎,但是同时所失颇多,在未来物业管理二级市场高度发展的条件下,传统"综合一体化"物业管理企业将不能与之争锋,故而专业物业管理的真正出路其实在于通过创新而寻求出与规划、建设、开发相匹配的物业经营与服务,将最初的设计效果充分发挥,通过更多的学习拥有更强的服务能力,并有效地熔入和适应任一地区市场,必要的时候,物业管理者应当为社区管理者提供专业化的全面的社区管理解决办法,直至取而代之,这才是作为一个现代物业管理企业长治久安的发展大计。
    四、社区组成人员的素质提升。并不仅仅是业主,或者物业服务人员,而是双方的素质要同时提升才能匹配互动,当今业主的讨价还价能力普遍提高,明显地促进了物业管理行业的服务能力提升,而以深圳物业管理及"洋品牌"在中国内地的介入与推进,也明显地催化了一些地区民众权利意识和自我意识的觉醒,然而,这些都是远远不够的,法学、财会、管理、沟通,只有常识的全面武装和思维模式的变化才会培养出现代社区成员的理性人格,社区管理才会拥有真正的土壤,物业企业才会发现真正的对手,在社区中的民众仅仅满足于迷信而对一些利益处分的问题跟风鼓躁的时代,那只是一个可悲的过渡时代。
    五、最后,应当提及的是,"经济人"产生意味着社区分裂的开始,而"公益人"的产生则意味着社区一体化的开始,这将是一个正反合的过程。当社区中出现"有限理性人",即部分或相当一部分社区成员表现为在追求个人利益基础上的、自愿为公益服务的"经济人+公益人"的角色升级,是社区分裂得以解除的关键。如同春秋时代的楚国子文"自毁其家以纾国难",当成员的行为动机开始广泛存在着一种"公益人"假设,社区成员参与或从事社区事业,开始以自愿、自主和自发地追求社区公众利益,社区的"聚合"就迎来了曙光,和最初政府划定的"物业管理区域"不同,这样的未来"社区"将是一个生态群落,它消除了封建的惰性,转而形成自我更新、自我发展的机理,这才是大家心目中"美如画境"的社区。

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